Hijo El Gobierno Municipal de Piñas que lidera el Sr. Jaime Grande Romero, a través de la Unidad de Gestión Ambiental, Turismo y Sector Productivo, el pasado viernes 24 de julio en el acto de entrega de las Semillas de Café a los productores del cantón, aprovechó la oportunidad para socializar la Ordenanza “Regulación de excedentes o diferencias de áreas de terreno urbano y rural en el cantón Piñas, proveniente de errores de medición”.
La Ing. Diana Camino – Vicealcaldesa mediante su intervención dio a conocer que es una ocasión para regularizarse debido a que este año 2015 no se cobrará ningún porcentaje por el excedente que resultare al actualizar la medición del terreno, para quienes dejen pendiente el pago en el próximo año, desde el 1 de enero del 2016 se iniciará el cobro respectivo, equivalente al 20% del excedente sobre el avaluó del terreno; por tal motivo, exhortamos a que se regularicen, incluso para contar con documentos en regla cuando el caso lo requiera; por ejemplo: para realizar un crédito hipotecario, para vender o comprar deberán presentar el levantamiento planimétrico actualizado en donde se podrá establecer los errores de medición, para continuar con el tramite tendrán que obligatoriamente cumplir con este requisito de regularización, evitemos contratiempos y hagámoslo ahora, no es una ley local sino nacional que deben asumirla todos los gobiernos locales.
La mencionada ordenanza para la regulación de excedentes o diferencias de áreas de terreno urbano y rural en el cantón Piñas, proveniente de errores de medición fue aprobada por el Concejo Cantonal en las sesiones ordinarias del 8 y 24 de diciembre de 2014, con el fin de ordenar el territorio y otorgar seguridad jurídica a los propietarios de bienes inmuebles urbanos y rurales.
Expide:
LA SIGUIENTE ORDENANZA PARA LA REGULARIZACIÓN DE EXCEDENTES O DIFERENCIAS DE ÁREAS DE TERRENO URBANO Y RURAL EN EL CANTÓN PIÑAS, PROVENIENTE DE ERRORES DE MEDICIÓN
Art. 1.- Ámbito y supuestos de no sujeción.-
1. El presente Título establece el régimen administrativo de la regularización de excedentes o diferencias de áreas de terreno urbano y rural en el Cantón Piñas, provenientes de errores de medición, con el fin de ordenar el territorio y otorgar seguridad jurídica a los propietarios de bienes inmuebles urbanos y rurales.
2. No se aplicará el siguiente Título:
a) Cuando en el título de transferencia de dominio no conste la superficie del terreno, siempre que la misma no se desprenda de los antecedentes de la historia de dominio, de conformidad con el certificado otorgado por el Registrador de la Propiedad del Cantón Piñas; o,
b) Cuando el error o defecto pueda ser corregido por las partes contractuales mediante una aclaratoria o rectificatoria de la escritura pública, según corresponda, siempre que la corrección se justifique en los antecedentes de la historia de dominio del inmueble.
Art. 2.- Excedentes o diferencias provenientes de errores de medición.- Para los efectos del presente Titulo, se entiende por excedentes o diferencias provenientes de errores de medición (en adelante “excedentes o diferencias”), aquellas superficies de terreno que excedan o difieran del área original que conste en el respectivo título y que se determinen, por cualquier causa o que resulten como diferencia entre una medición anterior y la última practicada, bien sea por errores de cálculo o medidas. En adelante, en la aplicación del presente Título se entenderá por “excedente”, la diferencia en mas y, por “diferencia”, la diferencia en menos.
Cualquier excedente o diferencia de área detectada en más o en menos, comparando el título de dominio actual con la minuta que elevada a escritura pública constituiría el título nuevo o con la que conste en el catastro municipal, que no supere el “error técnico aceptable de medición” (en adelante ETAM), solo constituirá una presunción de existencia de excedente o diferencia, respectivamente. El ETAM estará dado en función de la superficie del lote de terreno proveniente de la medición realizada y calculada en el mapa catastral (superficie o área gráfica establecida en el catastro). Será determinado de la siguiente manera:
Área Urbana:
Superficie error técnico aceptable de medición (ETAM)
Menor de 200 m2, 15%
Mayor a 200 m2, hasta 1000 m2, 10%
Mayor a 1000 m2, 7.5%
Área Rural:
Superficie error técnico aceptable de medición ( ETAM )
Menor a una hectárea, 5%
De una hasta cinco hectáreas, 8%
Mayor a cinco hectáreas, 15%
Los administrados que estén dentro de estos rangos para la adjudicación y posterior legalización bastará la resolución de la Máxima Autoridad del Ejecutivo de la Entidad. Los administrados cancelarán el 20% del avalúo del excedente del predio que esté ubicado en el sector rural.
Art. 3.- Formas de detección de presuntos excedentes y diferencias en relación al área constante en el título de dominio y procedimiento a seguir.- La detección de presuntos excedentes y diferencias, procederá en los siguientes casos:
a) En el proceso de liquidación de tributos municipales que se generan en la transferencia de dominio de bienes inmuebles; o,
b) En cualquier otro procedimiento administrativo iniciado por parte del administrado, que involucre el acceso al funcionario o dependencia municipal a la información del catastro.
En ambos casos, el funcionario que hubiere detectado la diferencia en más o en menos, aplicando el ETAM, definirá si existe un excedente o diferencia a regularizar.
En caso que no se trate de excedente o diferencia, el organismo que hubiere detectado este excedente o diferencia, mantendrá el área que consta en el titulo actual de dominio. La presunción de excedente o diferencia, puede ser desvirtuada a través de una inspección solicitada por el administrado y practicada por la Autoridad Administrativa Competente que demuestre que existe el excedente o diferencia. En este caso el administrado se sujetará al proceso de regularización constante en este Título.
En caso de que se haya determinado el excedente o diferencia, el funcionario que lo hubiere hecho notificará al administrado con la obligación de iniciar el trámite de regularización aplicando este Título; y de no hacerlo, la escritura pública que contenga el excedente o diferencia no será inscrita.
Art. 4.- Determinación de linderos.- Para la determinación de los linderos se podrán considerar tanto los elementos físicos permanentes existentes en el predio, como muros, cerramientos y similares; como los elementos naturales existentes, como quebradas, taludes, espejos de agua o cualquier otro accidente geográfico.
Art. 5.- Presunción de bien mostrenco.- A partir de la fecha en que la entidad municipal detecte y determine la existencia de excedente, a la superficie de terreno que comprenda el excedente se le aplicará la presunción legal de bien mostrenco, para efectos de su adjudicación vía resolución de la Autoridad Administrativa Competente en concordancia con la ordenanza aprobada.
Art. 6.- Unidades Administrativas Competentes.- Procuraduría Síndica, Dirección de Planificación, la Jefatura de Avalúos y Catastros, son las dependencias municipales encargadas del proceso de regularización de excedentes o diferencias provenientes de errores de medición, objeto de este Título.
Art. 7.- Procedimiento.- En todos los casos donde existieran excedentes de áreas entre mensuras constantes en las escrituras públicas y las que consten en la planimetría del levantamiento actual, el procedimiento se realizará de la siguiente forma:
a) La petición será dirigida al señor Alcalde, quién dispondrá a la Dirección de Planificación para que en acto conjunto con la Jefatura de Avalúos y Catastros emitan un informe técnico sobre superficie y linderos; y,
b) Establecido el excedente y una vez analizado el caso, el Procurador Síndico, informará a la Máxima Autoridad del Ejecutivo o al Concejo para la resolución de legalización.
Art. 8.- Iniciativa de la regularización.-
1. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo anterior, la iniciativa para la regularización de excedentes o diferencias objeto de este Título, podrá provenir directamente del administrado o de oficio a través de la Máxima Autoridad Administrativa Competente del Gobierno Autónomo Descentralizado del cantón Piñas.
2. En caso que la iniciativa provenga del administrado, el trámite iniciará con la presentación de la solicitud ante la Máxima Autoridad del Ejecutivo. La solicitud deberá contener la declaración jurada de no afectación de propiedad municipal ni de terceros, con ocasión de la regularización que se solicita y estará acompañada de los requisitos documentales que acrediten:
a) La identificación y representación del solicitante;
b) El certificado de la propiedad del inmueble de que se trate;
c) Encontrarse al día en el cumplimiento de obligaciones con el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Piñas; y,
d) Levantamiento Planimétrico georeferenciado del terreno, que deberá contener las coordenadas WGS 84, Zona 17S.
3. Cuando en un trámite que se realice en instancia municipal se requiera la regularización de excedentes o diferencias objeto de este Título, la iniciativa de la regularización le corresponderá al organismo administrativo responsable del catastro municipal, que deberá notificar previamente al administrado para que sea éste quien inicie el proceso. En caso de negativa expresa o de ausencia de respuesta en el término de 15 días, se notificará con el inicio del expediente de oficio, para lo cual se requerirá al administrado la presentación de la información técnica de sustento, advirtiéndole que en caso de no hacerlo, se bloqueará temporalmente todo movimiento catastral requerido en relación al inmueble hasta cuando el administrado subsane la omisión.
Para efectos de notificación colectiva a los administrados y sin perjuicio de realizarse la misma en sus domicilios conocidos, podrá notificárseles en forma colectiva, a través de las radios de nuestro cantón.
4. Iniciado el procedimiento, la Autoridad Administrativa Competente procederá de conformidad con el número de procedimientos determinado vía resolución de la Máxima Autoridad del Ejecutivo o del Concejo Cantonal hasta adoptar la correspondiente resolución sobre los méritos del expediente.
Art. 9.- Informe preceptivo.- Sin perjuicio de lo previsto en el numeral 4 del artículo anterior, constituirá informe de obligatoria expedición, dentro del procedimiento de regularización de excedentes o diferencias a iniciativa del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Piñas o del administrado, el informe del organismo administrativo responsable del catastro municipal, que deberá determinar, de conformidad con el ordenamiento jurídico nacional y municipal, lo siguiente:
a) La superficie del excedente o diferencia;
b) El valor del metro cuadrado de terreno al precio de mercado, en caso de que corresponda; y,
c) El valor del predio de adjudicación del excedente, de conformidad con lo previsto en este Título. Para el caso de diferencias en el informe constará solamente el requisito establecido en el literal a).
Art. 10.- Resolución del Ejecutivo u Órgano Legislativo.-
1. Para efectos de la regularización de excedentes o diferencias, la Autoridad Administrativa Competente analizado el caso, informará al Ejecutivo u Órgano Legislativo, para la correspondiente resolución, la cual:
i. Dispondrá la adjudicación de los excedentes; o,
ii. Declarará la existencia de las diferencias.
En ambos casos, la resolución emitida por el Alcalde o Concejo Cantonal constituirá justo título para la modificación de la historia de dominio del predio en el Registro de la Propiedad del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Piñas.
2. Expedida la resolución, se emitirán los títulos de crédito correspondientes por el valor de la tasa por servicios técnicos y administrativos, así como por el valor del precio de la adjudicación conforme lo establecido en el artículo siguiente.
Art. 11.- Precio de la adjudicación.- La resolución que emita la Autoridad Administrativa, o Legislativa Competente, en la que adjudica un excedente, genera la obligación de su beneficiario a pagar el precio de dicha adjudicación, de acuerdo al avalúo comercial.
Art. 12.- De la inscripción.-
1. Cancelados los títulos de crédito correspondientes, el Procurador Síndico, realizará la minuta para la adjudicación mediante compra venta, para su inscripción en el Registro de la Propiedad del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Piñas.
2. El administrado, con la razón de inscripción en el Registro de la Propiedad del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Piñas, entregará copia al organismo administrativo responsable del catastro municipal, a efectos de la actualización catastral correspondiente.
Art. 13.- Prohibición de inscripción.- En ningún caso el Registrador de la Propiedad del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Piñas inscribirá escrituras públicas que modifiquen el área del último título de dominio, sin que se demuestre por parte del administrado que el proceso de regularización por excedente o diferencia ha concluido.
Están exentos de esta prohibición, los supuestos de no sujeción establecidos en el numeral 2 del artículo 1 del presente Título.
Art. 14.- Responsabilidades.- Las autorizaciones o aprobaciones señaladas en esta ordenanza, no comprometen a los funcionarios de la Entidad ni acarrean responsabilidad por posibles daños o perjuicios a terceros o a la parte interesada, excepto en caso de dolo. Todo trámite será de exclusiva responsabilidad del propietario.
Art. 15.- De existir alteraciones.- Si se comprobare alteración en el número de lotes, superficies, frente de lotes del terreno, información falsa con intencionalidad o falta de cumplimiento a las normas establecidas en las planimetrías aprobadas, el propietario será sancionado con la reversión del trámite, sin tener derecho a la devolución por pago de impuestos o gastos administrativos.
Art. 16.- Informe al Concejo del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Piñas.- Cuando se trate de excedentes o diferencias que superen el cincuenta por ciento de la superficie original constante en el respectivo título de dominio en suelo urbano, o el treinta por ciento de la superficie original que conste en el respectivo título de dominio en suelo rural, la Autoridad Administrativa Competente informará al Concejo Cantonal de Piñas sobre el requerimiento realizado, sin perjuicio de proceder con el trámite administrativo correspondiente.
Art. 17.- En caso de que en el procedimiento administrativo de declaratoria de utilidad pública con fines de expropiación total se detectara un excedente, los precios de expropiación y adjudicación se calcularán en base al avalúo comercial del área de terreno.
Art. 18.- VIGENCIA.- La presente ordenanza entrará en vigencia a partir de la fecha de promulgación, por una de las formas establecidas en la Ley, sin perjuicio de su publicación en el Registro Oficial. A excepción del último inciso del Art. 2, que entrará en vigencia a partir del mes de enero de 2016
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